2009年房产回顾和2010年展望政策冰火两重天
2009 年是行业全面复苏的一年,在一系列刺激政策的扶持之下,房地产行业走过了由水深火热到繁荣复兴的历程,下文将对2009 年房地产行业发展做简要的回顾,也将展望2010 年房地产行业。
1.基本面,量价齐升是行业复苏的主要表现。 2009年是房地产行业全面复苏的一年,量价齐升,成交火爆,是复苏的主要表现。市场成交量显著放大。2009年1-11月全国实现商品房销售面积75203万平米,同比增长53%;跟2008年全年相比,已增长21.12%,“招保万金”四大龙头前三季度销售面积与销售金额,均已超过2008年全年。价格快速上涨。一线城市北京、上海及深圳的价格完全超越了07年楼市的最高点,二线城市房价也快速上涨。11月份,70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%,涨幅较10月份进一步扩大;房地产企业资金面较过去大为宽裕,地王频现,央企或与民企逐鹿,或曲线进入房地产行业;受商品房热销影响,开发商纷纷加大投资力度,至5月,当月新开工面积同比下降18.2%,6月转正,11月当月同比增速高达193.6%,房地产企业去库存化效果显著,对后市信心增加。
2.政策面 2009年上半年延续了08年以来的救市政策,由于政策效果良好,出现了楼市的“小阳春“,未再出台新的刺激政策。行业的复苏来自于全方位刺激政策的有效实施,也源于中国经济的率先复苏,针对性的政策居功至伟。然而,房价的过快上涨引起了舆论的高度关注,政府与开发商承受了较大压力,使得政策出现了调整。12月9日,国务院常务会议决定二手房营业税优+ (论坛 新闻 视频)惠政策将到期停止;12月14日,国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施,明确提出:“加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头”,同时强调“地方政府要切实负起责任”。为保持房地产市场的平稳健康发展,会议要求,增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则,继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。随后,财政部等五部门又出台了《进一步加强土地出让收支管理的通知》。一时间市场风声鹤唳,房地产股票应声下跌。然而,我们也应该注意到对于房地产行业的积极因素,如加快城镇化进程、房地产仍为支柱产业、刚性需求庞大、地方性刺激政策犹存等,对于2010年行业前景,可以适度谨慎,不应过于悲观。我们认为2010年房地产行业可能呈现如下特点:第一,预计明年上半年房价仍会高位运行,供应面偏紧,成交量可能出现萎缩。第二,下半年,在一线城市,随着供应量的增加,房价不排除有所回落。第三,新开工面积会延续此前的趋势,继续逐步增加。
3.房地产上市公司基本面大幅改善。 受房地产行业复苏影响,上市公司业绩大幅改善。2009年天相159家房地产公司前三季度实现净利润239亿元,同比增长39.86%;剔除预收账款后的资产负债率为45.81%,较2008年底下降5.6个百分点。截至2009年三季度末,拥有预收款项2128亿元,较多的预收账款将为2010年业绩提供保障。随着行业的复苏和量价齐升态势的明朗,房地产上市公司的股价在经历2008年的大跌之后,开始稳步回升,截至12月30日天相房地产指数上涨114.42%。
4.商业地产值得关注。 经济复苏存在着对办公楼、商业等物业的巨大需求,保证了对商业地产的需求源源不断,商业类地产受到调控的影响较小,具有稳定的成长性和回报;新《保险法》允许保险资金投资商业物业,REITs渐行渐近,客观上增加了对商业地产的投资需求;从行业发展趋势的角度看,城镇化率接近50%,已到了开发与持有核心城市物业并重之时。当前房地产行业最佳的商业模式应为“开发+持有”模式—以开发为主、在依靠开发获得短期业绩的同时逐步持有优质的物业。商业地产类公司,我们重点推荐国内商业地产龙头世茂股份、浦东新区园区开发龙头张江高科以及扎根京津的金融街。
5.投资机会。 二手房营业税政策与土地出让金管理的通知出台之后,市场反应激烈,房地产行业个股均遭到抛售,保利 (论坛 新闻)地产等龙头跌幅更超过20%,主要由于市场忧虑政府会进一步运用金融、土地和税收等一系列手段,抑制房价过快的上涨。经过前期持续大跌,房地产行业个股估值优势凸显,我们依然坚定看好二三线城市的住宅类地产公司,建议投资者重点关注在城乡二元经济结构逐渐弱化、人口密集且能够提供较多就业机会的全国二三四线城市拥有较多土地资源的地产公司,选择恰当的时机介入,如荣盛发展、苏州高新、建发股份、信达地产、嘉凯城、ST鲁置业、合肥城建、福星股份、中南建设、浙江广厦、卧龙地产、阳光城、滨江集团、安徽水利、苏宁环球、华发股份,以及在全国分散布局的地产龙头
